BAIL COMMERCIAL 3-6-9 OU BAIL PRÉCAIRE : QUEL BAIL CHOISIR ?

Bail Commercial 3 6 9 ou Bail Précaire : Quel Bail Choisir ?
En immobilier d’entreprise, plusieurs options s’offrent à vous en termes de baux commerciaux. Bail commercial 3 6 9 ou bail précaire... Lequel choisir ?

En immobilier d’entreprise, plusieurs options s’offrent à vous en termes de baux commerciaux. Les deux baux les plus répandus pour les entrepreneurs sont certainement le bail commercial 3-6-9 – bail classique – et le bail précaire – bail de courte durée.

Apprenez en plus au fil de cet article sur les spécificités de ces deux différents types de baux pour déterminer quel bail choisir par rapport à votre société.

Bail commercial 3-6-9

Le bail commercial 3-6-9 est un contrat dont l’objet est la location de locaux commerciaux. Il régit les relations entre le propriétaire des murs (le bailleur) et le locataire (le preneur). 

La réglementation des baux commerciaux est faite de dispositions d’ordre public, ce qui signifie que l’on ne peut pas y déroger.

Le bail commercial : pour qui ?

Le local commercial, objet du bail, est destiné à un usage ou une activité à caractère commercial ou à un usage de bureau.

Pour pouvoir louer son bureau et contracter le bail commercial 3-6-9, il faut être immatriculé au registre du commerce et des sociétés (RCS) ou au répertoire des métiers (RM) et être en activité. Un bail commercial est conclu pour une durée de neuf ans avec la faculté pour le preneur de résilier tous les trois ans.

Dans certaines situations, le bailleur peut réclamer à son nouveau locataire un pas-de-porte. Il s’agit d’un droit d’entrée exigé pour obtenir la mise à disposition des locaux. 

Comment est révisé le montant du loyer ?

Le loyer peut être révisé chaque année, si cette solution est convenue dans le bail commercial. Le loyer suivra ainsi la variation de l’indice trimestriel du coût de la construction ou l’indice trimestriel des loyers commerciaux.

À l’issue de chaque période triennale, le bailleur peut demander, par lettre recommandée ou acte extrajudiciaire, la révision du loyer.

Quel dépôt de garantie et quelle caution ?

Dépôt de garantie

Le bailleur demande, à titre de dépôt, une certaine somme d’argent pour se garantir contre l’inexécution par le locataire de l’une de ses obligations prévues. Le dépôt de garantie est souvent fixé à deux ou trois mois de loyer pour un loyer versé à terme à échoir (d’avance) ou à six mois de loyer dans le cas d’un loyer réglé trimestriellement à terme échu.

Lorsque le dépôt de garantie est fixé en fonction du loyer, lors de chaque révision de ce dernier, le montant du dépôt de garantie se trouve automatiquement modifié.

Caution

Lorsque le locataire est une société à responsabilité limitée (SARL, SAS ou SA), le bailleur peut demander au dirigeant de se porter caution pour sa société. Le dirigeant s’engage alors à acquitter sur ses biens personnels la dette de loyers et de charges en cas de défaillance de la société.

Comment mettre fin à un bail commercial 3-6-9 ?

Le locataire peut donc résilier les bureaux à l’expiration de chaque période triennale moyennant un préavis de six mois qui sera notifié par acte d’huissier : c’est ce que l’on appelle le congé.

À l’expiration du bail, le droit au renouvellement n’est pas automatique. Le bail commercial 3-6-9 ne prend pas fin automatiquement quand il arrive au terme des neuf ans. Il faut un congé de la part du bailleur par acte d’huissier de justice ou, si vous avez décidé de rester, une demande de renouvellement de votre part par acte d’huissier.

Si le bail se poursuit tacitement au-delà d’une période de douze ans, le plafonnement du loyer n’est plus applicable, et le loyer de votre location de bureau sera fixé selon la valeur locative.

Le bailleur peut souhaiter indemniser le locataire pour reprendre son local commercial. Il versera alors une indemnité d’éviction. Dans la plupart des cas, l’indemnité correspond à la valeur du fonds de commerce ou à la valeur du droit au bail si cette dernière se trouvait à être supérieure, en raison par exemple de circonstances particulières.

Qu’est-ce que la clause résolutoire ?

Cette clause de résiliation permet, en cas de manquement du locataire à l’une de ses obligations, de résilier le bail automatiquement, sans que les tribunaux ne puissent s’y opposer.

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Comment céder un bail commercial ?

La cession du bail commercial permet au successeur de reprendre le bail conclu entre le précédent locataire et le bailleur pour la durée restant à courir au bail, sans avoir à conclure de nouveau bail et tout en bénéficiant du droit au renouvellement du bail.

Le locataire peut librement céder son bail commercial, sauf clause contraire contenue dans le contrat. En effet, le droit au bail est un élément du fonds de commerce appartenant au locataire sortant.

Bail professionnel

Le bail professionnel est destiné aux activités autres que commerciale, artisanale ou industrielle : autrement dit, les professions libérales !

C’est le type de bail des professions juridiques, des professions médicales et paramédicales, des architectes et géomètres, des ingénieurs, des experts-comptables, des agents commerciaux d’assurances…

Ce contrat de bail se définit de manière contractuelle entre le bailleur et l’occupant quant au montant du loyer et au mode de révision, et en ce qui concerne la clause de non-concurrence, ainsi que les conditions de cession, de sous-location ou de résiliation.

Bail professionnel

Bail précaire

Quelle est la durée d’un bail précaire ?

Contrairement au bail commercial 3-6-9, le bail précaire (ou dérogatoire) permet, en dérogation des dispositions légales qui régissent les baux commerciaux, de contracter un bail d’une durée qui ne peut excéder trois ans.

Comment mettre fin à un bail précaire ?

Les conditions de congé sont librement aménageables par les deux parties, tout comme la durée, sans excéder trente-six mois (durée maximale légale). Le preneur ne saura donc pas quand son bail prendra fin. Cela peut intervenir à tout moment, car il n’est pas prévisible de façon précise. À l’expiration dudit bail, si le preneur est resté dans les locaux, un bail sera automatiquement soumis de manière obligatoire au statut des baux commerciaux.

Le bail dérogatoire est donc une exception qui se termine au bout de sa durée maximale. Il sera suivi généralement d’un bail commercial 3-6-9, qui prendra effet le lendemain du jour où le bail dérogatoire aura expiré. Ce genre de bail représente une réelle opportunité si vous êtes une société en création.

Quelles sont les caractéristiques du bail précaire ?

Comme le bail 3-6-9, il s’agit d’un contrat à destination des professionnels, commerçants, artisans ou industriels.

Les entreprises démarrant leur activité peuvent être particulièrement intéressées par le bail précaire, car il évite de réaliser des investissements trop lourds dès le début de l’activité.

Le bailleur et le locataire doivent stipuler clairement lors de la rédaction du bail leur volonté de ne pas s’engager dans un bail commercial classique 3-6-9.

Le montant du loyer est négocié librement entre le bailleur et le locataire.

Quel contrat de bail choisir ? Bail commercial 3-6-9 ou bail précaire, en résumé…

Quel contrat de bail choisir ?

Le bail commercial 3-6-9 est la formule de bail la plus répandue. Le preneur ne peut donner congé qu’à l’issue de chaque période triennale, alors que, pour le bail précaire, les deux parties peuvent prévoir une durée inférieure ou égale à deux ans.

Quel que soit le type de bail qui correspond à votre activité, le recours à un avocat spécialisé est fortement recommandé, afin de valider avec vous les termes du contrat. La destination des locaux, c’est-à-dire les activités que vous pourrez y exercer, mérite toute votre attention.

Quel que soit le type de bail qui correspond à votre activité, le recours à un avocat spécialisé est fortement recommandé, afin de valider avec vous les termes du contrat. La destination des locaux, c’est-à-dire les activités que vous pourrez y exercer, mérite toute votre attention.

Ne négligez pas non plus l’état des lieux, qui sera réalisé à votre entrée dans les locaux.

Autre solution :

Enfin, vous avez la possibilité de domicilier le siège social de votre entreprise au sein d’une société de domiciliation. Si votre activité l’autorise, la prise de postes de travail dans un espace de coworking ou de bureaux dans un centre d’affaires est une solution souple et économique en minimisant les investissements.

Ce que dit la loi

Vous trouverez ci-dessous le décret relatif à l’agrément des domiciliataires d’entreprises soumises à immatriculation au RCS ou au RM.


Agrément des sociétés domiciliataires – Décret n°2009-1695 du 30 décembre 2009

JORF n°0303 du 31 décembre 2009 page 23111
texte n° 58

Décret n° 2009-1695 du 30 décembre 2009 relatif à l’agrément des domiciliataires d’entreprises soumises à immatriculation au registre du commerce et des sociétés ou au répertoire des métiers

NOR: JUSC0922268D

Publics concernés : Professionnels (domiciliataire d’entreprises).
Objet : Condition d’agrément des personnes exerçant l’activité de domiciliation d’entreprise.
Entrée en vigueur : Différée au 1er avril 2010.
Notice : Le décret détermine les conditions de mise en œuvre de l’obligation d’agrément à laquelle sont soumises les personnes exerçant l’activité de domiciliation d’entreprise, en application de l’ordonnance n° 2009-104 du 30 janvier 2009 qui assure la transposition en droit français de la directive 2005 / 60 / CE du Parlement européen et du Conseil relative à la prévention de l’utilisation du système financier aux fins de blanchiment de capitaux et de financement du terrorisme.
Le décret précise le contenu du dossier de la demande d’agrément, fixe les conditions de l’examen de cette dernière par le préfet, prévoit l’obligation pour le demandeur de mettre à jour les informations communiquées et permet au préfet de suspendre ou de retirer l’agrément en cas de non-respect de cette obligation ou lorsque les conditions de l’agrément ne sont plus remplies. L’entrée en vigueur du dispositif est différée afin de permettre aux personnes concernées de s’organiser.
Références : Les textes modifiés par le présent décret peuvent être consultés, dans leur rédaction issue de cette modification, sur le site Légifrance (https://www.legifrance.gouv.fr/).

Le Premier ministre,
Sur le rapport de la ministre d’Etat, garde des sceaux, ministre de la justice et des libertés,
Vu la directive 2005 / 60 / CE du Parlement et du Conseil du 26 octobre 2005 relative à la prévention de l’utilisation du système financier aux fins de blanchiment de capitaux et de financement du terrorisme ;
Vu le code de commerce, notamment ses articles L. 123-11-3, L. 123-11-4, L. 123-11-5 et L. 123-11-7 ;
Vu le code monétaire et financier, notamment ses articles L. 561-37 à L. 561-43 ;
Vu l’ordonnance n° 2009-865 du 15 juillet 2009 relative à l’application à Saint-Barthélemy, à Saint-Martin, à Saint-Pierre-et-Miquelon, à Mayotte, en Nouvelle-Calédonie, en Polynésie française et dans les îles Wallis et Futuna de l’ordonnance n° 2009-104 du 30 janvier 2009 relative à la prévention de l’utilisation du système financier aux fins de blanchiment de capitaux et de financement du terrorisme ;
Le Conseil d’Etat (section de l’intérieur) entendu,
Décrète :

Article 1

Au début de la sous-section 3 de la section 1 du chapitre III du titre II du livre Ier du code de commerce, il est inséré cinq articles ainsi rédigés :
« Art.R. 123-166-1.-L’agrément prévu à l’article L. 123-11-3 est délivré par le préfet du département où est situé le siège de l’entreprise de domiciliation. A Paris, cet agrément est délivré par le préfet de police.
« Art.R. 123-166-2.-Le dossier de la demande d’agrément comprend :
« 1° S’agissant d’une entreprise individuelle, une déclaration indiquant sa dénomination, son activité, son adresse, l’adresse de ses établissements secondaires ainsi que l’état civil, le domicile, la profession et la qualité de son exploitant, accompagnée de la copie d’une pièce d’identité en cours de validité de ce dernier ;
« 2° S’agissant d’une personne morale, une déclaration indiquant sa raison sociale ou sa dénomination, sa forme juridique, son activité, son siège social, l’adresse de ses établissements secondaires ainsi que l’état civil, le domicile, la profession et la qualité de ses légaux ou statutaires, de ses dirigeants ainsi que des actionnaires ou associés détenant au moins 25 % des voix, des parts ou des droits de vote, accompagnée de la copie d’une pièce d’identité en cours de validité de ces personnes ;
« 3° Tous justificatifs de ce qu’il est satisfait par l’entreprise de domiciliation et, le cas échéant, par ses établissements secondaires, aux conditions prévues aux 1° et 2° du II de l’article L. 123-11-3 ;
« 4° Une attestation sur l’honneur de ce qu’il est satisfait aux conditions prévues aux 3°, 4° et 5° du II de l’article L. 123-11-3.
« Art.R. 123-166-3.-Le préfet saisi d’une demande d’agrément dispose de deux mois pour l’instruire, à compter de sa réception.
« Le défaut de réponse du préfet dans le délai mentionné à l’alinéa précédent vaut rejet de la demande.
« Lorsque le domiciliataire satisfait aux conditions prévues aux articles L. 123-11-3, L. 123-11-4 et R. 123-166-2, l’agrément est accordé pour une durée de six ans.
« Art.R. 123-166-4.-Tout changement substantiel dans les indications prévues à l’article R. 123-166-2 doit être déclaré dans un délai de deux mois au préfet qui a délivré l’agrément.
« Lorsque l’entreprise de domiciliation crée un ou plusieurs établissements secondaires, elle justifie dans les deux mois auprès du préfet qui l’a agréée de ce que les conditions posées aux 1° et 2° de l’article L. 123-11-3 sont réalisées pour chacun des établissements exploités.
« Le préfet délivre, le cas échéant, un nouvel agrément.
« Art.R. 123-166-5.-L’agrément peut être suspendu pour une durée de six mois au plus ou retiré par le préfet lorsque l’entreprise de domiciliation ne remplit plus les conditions prévues au II de l’article L. 123-11-3 ou n’a pas effectué la déclaration prévue à l’article R. 123-166-4.
« Lorsque l’entreprise de domiciliation fait l’objet d’une procédure devant la Commission nationale des sanctions instituée à l’article L. 561-38 du code monétaire et financier, son agrément peut être suspendu par le préfet, à titre conservatoire, pour une durée de six mois au plus, renouvelable par décision spécialement motivée. La décision de suspension ne peut être prise qu’après que le domiciliataire a été mis en mesure de présenter ses observations. Elle cesse de plein droit de produire des effets dès que la commission a rendu sa décision.
« La décision de suspension ou de retrait peut être prise pour un seul établissement. »

Article 2

Indépendamment de leur application de plein droit en Nouvelle-Calédonie et en Polynésie française, les dispositions du présent décret sont applicables dans les îles Wallis et Futuna.

Article 3

Les dispositions du présent décret entrent en vigueur le premier jour du quatrième mois suivant la date de sa publication au Journal officiel de la République française.

Article 4

Les personnes exerçant l’activité mentionnée à l’article L. 123-11-2 du code de commerce à la date de publication du présent décret présentent au préfet, dans l’année suivant cette date, un dossier de demande d’agrément comprenant l’ensemble des pièces mentionnées à l’article R. 123-166-2 ainsi qu’un extrait d’immatriculation au registre du commerce et des sociétés.
Le dépôt de la demande donne lieu à récépissé. Celui-ci habilite le demandeur à exercer régulièrement son activité jusqu’à l’intervention de la décision du préfet. Par dérogation à l’article R. 123-166-3, cette décision doit être expresse quelle qu’en soit la teneur.

Article 5

La ministre d’Etat, garde des sceaux, ministre de la justice et des libertés, et le ministre de l’intérieur, de l’outre-mer et des collectivités territoriales sont chargés, chacun en ce qui le concerne, de l’exécution du présent décret, qui sera publié au Journal officiel de la République française.

Fait le 30 décembre 2009.

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